● 民法第 66 條
    稱不動產者，謂土地及其定著物。

● 不動產證券化條例第 4 條
    不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土
    地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定
    著物之價值亦因而減損者為限。

● 種類

    1. 土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定。土地法 第 11 條

    2. 依民法規定不動產物權除所有權外，另有四種用益物權分別為地上權、農育權、不動產役權、
        典權及一種擔保物權即抵押權。

● 意義

    1. 所有權
        所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
        民法 第 765 條

    2. 地上權（用益物權）又可分為

       (1)普通地上權：謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
           民法 第 832 條

       (2)區分地上權者：謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。民法 第 841-1 條

    3. 農育權（用益物權）
        謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。民法 第 850-1 條

    4. 不動產役權（用益物權）
        謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之
        權。民法 第 851 條

    5. 典權者（用益物權）
        謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。
        民法 第 911 條

    6. 抵押權（擔保物權）

       (1) 又可分為

            A. 普通抵押權者
                謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價
                金優先受償之權。

            B. 最高限額抵押權
                謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在
                最高限額內設定之抵押權。民法 第 881-1 條

            C. 其他抵押權

       (2)地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。民法 第 882 條

1. 具有不可移動性。

2. 具有當地性。

3. 具有多用途性。

4. 具有異質性。

5. 具有所有權與使用權可分離性。

6. 具有消費與投資效用的雙重性。

7. 具有不完全競爭性。

由於不動產具有高度的異質性與不可移動性，加上買賣交易人數稀少性及市場資訊不易透明化等因
素，乃自然而然的形成一個不完成競爭的市場。

1. 係指受託機構依不動產證券化條例之規定成立

    ┌ 不動產投資信託  ┐        ┌ 不特定人募集發行    ┐
    └ 不動產資產信託  ┘，向  └ 或向特定人私募交付 ┘
    受益證券，以獲取資金之行為。不動產證券化條例 第 4 條

2. 係指將不動產為標的之證券化過程，更明確能用下列各表示：

    (1) 經由受託機構（信託機構）完成主導。

    (2) 將不動產物權予以規格化、單位化及細分化。

    (3) 經由設計發行具有債權性質之有價證券（受益證券）。

    (4) 同時透過信託增加其信用。

    (5) 直接由資本市場募集資金。

1. 供給面
    提高不動產的使用效益，並且能夠增加其流通性與變現性。

2. 需求面
    提供社會游資妥善運用的管道。

1. 資本大眾化。 2. 產權證券化。 3. 經營專業化。

4. 投資金額低。 5. 投資單位多。 6. 權益可分割。

7. 營運透明化。 8. 募集資金快

1. 以信託為架構。         2. 採兼顧信用評等與監督機制。

3. 採取核准制。            4. 制訂利害關係人迥避原則。

5. 限制借款之上限。      6. 主管機關核准後限期募集資金。

7. 訂有完善估價機制。   8. 定型化契約明定應記載事項。

9. 嚴格限制計劃變更。   10. 加強財務控管，嚴格限制投資範圍。

11. 嚴格控管投資風險。 12. 政府參與監督。

● 經濟面之效益

    1. 調整不動產投資觀念。

    2. 增加投資商品與管道。

    3. 建立不動產資本市場。

    4. 加速推動公共建設。

    5. 擴大發行市場。

● 社會面之效益

    1. 促進社會資金做有效之運用與結合，並使其發揮應有之效益。

    2. 減少住宅市場之假性需求，促進土地資源有效之利用。

    3. 增加個人參與投資之機會，避免財團壟斷資源。

● 經營者之效益

    1. 籌資容易。

    2. 永續經營。

    3. 所有權與經營權分離，提升營運效益。

● 投資者之效益

    1. 增加參與投資之機會。

    2. 提供節稅之機會。

1. 不動產投資信託（REIT）
    即「資金運用型」，其特性為先發行證券募集資金後，再將其資金投資不動產。

2. 不動產資產信託（REAT）
    即「資金流動型」，其特性為先將不動產信託後，再以此發行證券募集資金。

指依本條例之規定，向
┌ 不特定人募集發行   
└ 或向特定人私募交付
   不動產投資信託受益證券，
   以投資

┌ 不動產
│ 不動產相關權利
│ 不動產相關有價證券
└ 及其他經主管機關核准投資標的
   而成立之信託。

委託人移轉其
┌ 不動產
└ 不動產相關權利 
   予受託機構，並由受託機構向

┌ 不特定人募集發行
└ 或向特定人私募交付
   不動產資產信託受益證券，以表彰受益人
   對該信託之

┌ 不動產
│ 不動產相關權利
└ 或其所生利益、孽息及其他收益之權利
   而成立之信託。

委託人：

1. 為不動產及相關權利之所有人，其將信託
    財產移轉予受託機構並由受託機構管理處
    分，以達資金調度之目的。

2. 委託人為受託機構之利害關係人時
    第 35 條

   (1) 原則－受託機構不得發行受益證券

   (2) 例外－ 委託人持分未達20% 不在此
        限：委託人有數人，且有利害關係之
        委託人就信託財產所占持分及持有擔
        保物權持分之合計比率未達 20% 時，
        不在此限。

受託機構－即受託人。得擔任受託機構之資格如下：

1. 以信託業法所稱之信託業為限。

2. 設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。
    主管機關認可之信用評等機構如下：

   (1) Standard & Poor’s Crop

   (2) Moody’s Investors Service

   (3) Fitch Ratings Ltd.

   (4) 中華信用評等股份有限公司

   (5) 英商惠譽國際信用評等股份有限公司台灣分公司

   (6) 穆迪信用評等股份有限公司

3.申請設立信託公司最低實收資本額 信託業設立標準 第 3 條

   (1) 最低實收資本額－發起人及股東之出資以現金為限

   (2) 信託公司應為公開發行公司。

4. 擔任專業發起人及股東之資格 信託業設立標準 第 5 條
    依本條例規定（不動產證券化條例）僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之
    信託公司，得由具有不動產管理經驗，且成立滿五年以上，實收資本額達新臺幣十億
    元以上並經公開發行之不動產管理機構，擔任專業發起人及股東。

不動產投資信託及不動產資產信託之監察人均須符合下列規定：

1. 選任信託監察人 第 48 條
    受託機構為保護受益人之權益，得依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約
    之約定，選任信託監察人。

2. 信託監察人之限制－不得為以下人員 第 48 條

   (1) 為發起人。

   (2) 受託機構之利害關係人、職員、受雇人。

   (3) 不動產資產信託之委託人。

募集：指向不特定人公開招募受益證券之行為。

私募：指向特定人招募受益證券之行為。

受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法 第 3 條

1. 開始募集－生效之日起三個月內開始募集
    受託機構申請或申報募集不動產投資信託基金經主管機關核准或向主管機關申報生效後，應於核准
    函送達之日或申報生效之日起三個月內開始募集。

2. 申請展延－展延期限不得超過三個月，並以一次為限
    但有正當理由者，得於期限屆滿前，向主管機關申請展延；展延期限不得超過三個月，並以一次為
    限。

3. 募集完成後－五個營業日內，報請主管機關備查

4. 無法成立之後續處理事宜
    受託機構如於不動產投資信託基金募集發行期間屆滿未募足最低募集金額致無法成立時

   (1) 應於募集發行期間屆滿後十個營業日內。

   (2) 以書面通知受益人並報請主管機關備查，並應依不動產投資信託計畫之規定處理後續事宜。

1. 信用增強方式 第 43 條
    得依不動產投資信託計畫或不動產資產信託計畫之規定，由國內外金融機構或法人以保證、承諾、
    更換部分資產或其他方式，增強其信用。

2. 應說明信用增強之方式及不得有虛偽不實或隱匿之情事 第 44 條
    有經信用評等機構評定其等級或增強其信用之情形者，應於公開說明書、投資說明書或主管機關
    規定之其他文件，說明其信用評等之結果及信用增強之方式，不得有虛偽不實或隱匿之情事。 

受託機構依不動產投資信託計畫募集受益證券時，受託機構應依證券交易法規定之方式，向應募人或
購買人提供公開說明書（不動產資產信託準用之）。第 15 條

   (1) 公開募集對象－不特定多數人。

   (2) 應提供文件－公開說明書。

   (3) 不動產投資信託受益證券公開說明書編製內容應記載事項如下
        受託機構募集不動產投資信託或資產信託受益證券公開說明書應行記載事項準則 第 7 條

        A. 受託機構總結意見書。

        B. 受益證券概況。

        C. 投資計畫概況。

        D. 受託機構概況及職責。

        E. 不動產管理機構概況及職責。

        F. 發起人概況。

        G. 安排機構概況及職責。

        H. 基金之經營與管理人員概況。

        I. 借入款項及閒置資金之運用。

        J. 基金淨資產價值之計算與公告。

        K. 受益證券信用評等及信用增強。

        L. 投資風險揭露。

        M. 受益人會議。

        N. 特別記載事項。

        O. 有關法規。

        P. 其他本會規定應記載之事項。

1. 私募之對象、條件及限制 第 13 條
    受託機構得對下列對象進行不動產投資信託受益證券之私募：

    (1) 銀行業、票券業、信託業、保險業、證券業或其他經主管機關核准之法人或機構。

    (2) 符合主管機關所定條件之自然人、法人或基金。

         A. 應募人總數，不得超過三十五人。

         B. 受託機構應對其合理之請求，於私募完成前負有提供與本次私募有關之財務、業務或其他資
             訊之義務。

         C. 所謂符合主管機關所定條件之自然人、法人或基金，指符合下列條件之自然人、法人或基金
             （中華民國 101 年 3 月 19 日金管銀票字第 10140000590 號）：

             (A) 對該受益證券有充分瞭解之國內外自然人，且於應募或受讓時同時符合一定條件者。

             (B) 最近一期經會計師查核或核閱之財務報告總資產超過新臺幣五千萬元之法人或基金。但
                  中華民國境外之法人，其財務報告免經會計師查核或核閱。

             (C) 國內外之基金管理公司、政府投資機構、政府基金、退休基金、共同基金、單位信託、
                  證券投資信託公司、證券投資顧問公司、期貨商、期貨服務事業及其他經本會核准之機
                  構。

             (D) 簽訂信託契約之信託業，其委託人符合 (A) 或 (B) 之規定。

             (E) 受託機構盡合理調查之責任。

2. 應提供文件－投資說明書。

3. 受託機構應於不動產投資信託受益證券價款繳納完成日起十五日內，報請主管機關備查。第 13 條

4. 以明顯文字註記私募有價證券轉讓之限制 第 13 條
    有關私募有價證券轉讓之限制，應於不動產投資信託受益證券以明顯文字註記，並於交付應募人
    或購買人之相關書面文件中載明。

5. 以「特定金錢信託投資國內有價證券」，投資於私募之受益證券委託人之信託財產超過新台幣五
    千萬元之規定（金管會民國 94 年 11月 23 日金管銀（四）字第 0948011495 號）。無論委託
    人為法人機構或自然人，擬透過銀行辦理之「特定金錢信託投資國內有價證券」，投資於依「金
    融資產證券化條例」及「不動產證券化條例」私募之受益證券或資產基礎證券，均應符合信託業
    簽訂信託契約之信託財產超過新台幣五千萬元之規定。

1. 不動產投資信託基金，以投資或運用以下列標的為限：

   (1) 開發型或已有穩定收入之不動產。

   (2) 開發型或已有穩定收入之不動產相關權利。

   (3) 不動產相關有價證券。

   (4) 第 18 條規定之運用範圍（即不動產投資信託基金閒置資金之運用範圍）。

   (5) 其他經主管機關核准投資或運用之標的。

2. 投資運用於開發型之不動產或不動產相關權利之相關規定與限制：

   (1) 名詞解釋－何謂開發型之不動產或不動產相關權利
        指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。
        不動產證券化條例 第 4 條

   (2) 動用基金款項之時機－不動產或不動產相關權利領得建造執照後
        不動產投資信託基金投資於開發型之不動產或不動產相關權利時，如須取得建造執照者，應於
        該不動產或不動產相關權利領得建造執照後，始得動用該基金款項。

不動產投資信託基金閒置資金之運用，應以下列各款方式為限（於不動產資產信託準用之）：

1. 銀行存款。

2. 購買政府債券或金融債券。

3. 購買國庫券或銀行可轉讓定期存單。

4. 購買經主管機關規定一定評等等級以上銀行之保證、承兌或一定等級以上信用評等之商業票據。

5. 購買經主管機關核准之其他金融商品。

1. 不動產投資信託基金投資或運用於現金 ( 包括銀行存款 )、政府債券及前項第一款至第三款投資標
    的（即開發型或已有穩定收入之不動產、開發型或已有穩定收入之不動產相關權利、不動產相關
    有價證券）之最低比率，由主管機關定之。第 17 條
    最低比率不得低於該基金淨資產價值之 75％（財政部民國92 年 9 月 2 日台財融字（四）字
    第 0924000790 號）。

2. 不動產投資信託基金投資於證券交易法第六條之有價證券，不得超過其募集發行額度之一定比率及
    金額；其一定比率及金額，由主管機關定之。
    不得超過其募集發行額度之百分之四十及新臺幣六億元。但投資於不動產證券化條例第十七條第一
    項第三款標的者（即不動產相關有價證券），不在此限（財政部民國 92 年 09 月19 日台財融
    （四）字第 0924000779 號）。

1. 移轉之信託財產範圍
    依不動產資產信託契約移轉之財產權，以第十七條第一項第一款（開發型或已有穩定收入之不動
    產）及第二款（開發型或已有穩定收入之不動產相關權利）所規定者為限。

2. 信託財產之特別條件－已有穩定收入之不動產或不動產相關權利為限
    但募集之不動產資產信託受益證券，其信託財產以已有穩定收入之不動產或不動產相關權利為限。

3. 信託財產之取得

   (1) 財產權有設定抵押權者，應予塗銷
        財產權有設定抵押權者，委託人應予塗銷，並檢具相關證明文件予受託機構。因故未能塗銷
        者，委託人應檢具抵押權人於信託契約存續期間不實行抵押權之公證人公證同意書。

   (2) 定一個月以上之期限，公告債權人於期限內聲明異議
        委託人應提供債務明細之書面文件予受託機構，並定一個月以上之期限，公告債權人於期限內
        聲明異議，並將聲明異議之文件予受託機構。

不動產投資信託基金閒置資金之運用，應以下列各款方式為限（與不動產投資信託相同）：

1. 銀行存款。

2. 購買政府債券或金融債券。

3. 購買國庫券或銀行可轉讓定期存單。

4. 購買經主管機關規定一定評等等級以上銀行之保證、承兌或一定等級以上信用評等之商業票據。

5. 購買經主管機關核准之其他金融商品。

1. 借入款項之目的－不動產或不動產相關權利之取得等所必需者為限。
    受託機構得依不動產投資信託契約之約定，以信託財產借入款項。
    但借入款項之目的，以不動產或不動產相關權利之取得、開發、營運，或以
    配發利益、孳息或其他收益所必需者為限。

2. 受託機構得於借入款項之範圍，就信託財產為不動產抵押權或其他擔
    保物權之設定
    該擔保物權之權利人於不動產抵押權或其他擔保物權之設定範圍內，僅得對
    信託財產聲請法院裁定後強制執行。

1. 為確保不動產投資信託基金之財務健全，主管機關得訂定受託機構依第一項規
    定借入款項之比率上限。受託機構超過該比率上限者，應於主管機關所定期
    限內調整之。  

2. 受託機構以不動產投資信託基金之信託財產借入款項，應符合下表規定（受託
    機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法第 11 條）：

1. 受託機構依第一項規定借入款項，應於借款契約生效日起二日內，於受託機構
    本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦理公告。

2. 依主管機關規定之方式辦理公告（金管會 95.03.06 金管銀( 四 ) 字第
    09585005781 號）係指於中華民國信託業商業同業公會之網站辦理公告事
    宜。