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不動產信託 (二)
作者:齊名揚圖片來源暫無說明
不動產信託 (二)
5. 不動產投資信託與不動產資產信託之投資決策程序與行為準則
投資決策程序 第 22 條 | ||||
※ 僅適用於不動產投資信託基金 1. 達一定金額(一億元)以上之不動產或不動產相關權利交易之程序 (1) 所謂一定金額係指一億元以上(財政部民國 92 年 9 月 3 日台財融(四)字第 0924000785 (2) 交易程序 A. 交易前-應先洽請專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書 B. 交易後-契約生效日起二日內辦理公告 (A) 應於契約生效日起二日內,於受託機構本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦 (B) 依主管機關規定之方式辦理公告(金管會 95.03.06 金管銀 ( 四 ) 字第 09585005781 2. 受託機構委請專業估價者出具估價報告書時,應符合下列規定: (2) 交易契約成立日前估價者,其價格日期與契約成立日期不得逾六個月。 (3) 專業估價者及其估價人員應與交易當事人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係 (4) 其他不動產估價主管機關規定之事項 |
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投資決定 第 23 條 | ||||
1. 應依據投資分析報告作成投資決定,並應定期向董事會提出檢討報告 2. 投資分析報告等書面資料,受託機構應按時序記載並建檔保存;其保存期限,自信託期間屆滿日起 |
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準 則 | ||||
1. 交易應遵守之規定 第 25 條 (1) 除本條例另有規定外,不得為保證、放款或提供擔保。 (2) 不得從事證券信用交易。 (3) 不得對於受託機構所設立之各不動產投資信託基金及不動產資產信託間為交易行為。 (4) 投資於任一公司短期票券之總金額,不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分 (5) 存放於同一金融機構之存款,以及投資於其發行、保證或承兌之債券或短期票券金額,合計不
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6. 不動產投資信託基金與不動產資產信託之會計處理
獨立之會計 不動產證券化 第 27 條 |
1. 受託機構募集或私募之不動產投資信託基金(不動產資產信託準用之): (1) 應有獨立之會計。 (2) 受託機構不得將其與自有財產或其他信託財產相互流用。 2. 不動產投資信託基金相關會計簿冊之作成,應遵守相關法令及自律規範;其保存方式及保存期限, |
信託財產之評估 第 26 條 |
1. 應設置信託財產評審委員會 (1) 應至少每三個月評審不動產投資信託基金之信託財產一次。 (2) 並於報告董事會後,於本機構所在地之日報或依主管機關規定方式(信託業商業同業公會之網 2. 評審信託財產得洽請專業估價者或專家 (1) 信託財產評審委員會於必要時或依不動產投資信託契約之約定,得洽請專業估價者或專家出具 (2) 專業估價者或專家,應與受託機構無財務會計準則公報所定之關係人或實質關係人之情事。 3. 受益權單位之淨資產價值之計算與公告 (1) 原則-每一營業日計算並公告前一營業日每受益權單位之淨資產價值 (2) 例外-無重大變更,得以附註揭露方式替代重新估價計算 |
財務報表之製作 第 44-1 條 |
受託機構應分別於每營業年度終了及不動產投資信託計畫或不動產資產信託計畫執行完成後四個月 1. 資產負債表。 2. 損益表。 3. 信託財產管理及運用之報告書。 |
信託業務之手續費、報酬與信託收益 |
1. 信託業務手續費及受託機構報酬 第 28 條 2. 信託費用及稅捐-得逕自信託財產中扣除繳納 第 28 條 3. 信託利益 (1) 信託利益應每年分配 第 50 條 (2) 會計年度結束後六個月內分配 第 28 條 |
7. 受益證券之發行交付及轉讓
受益證券之發行交付 |
受益證券應編號、載明下列事項及由受託機構之代表人簽名、蓋章,並經發行簽證機構簽證後發行或 交付之。第 37 條 |
受益權之行使及轉讓 |
不動產投資信託或不動產資產信託受益權之行使及轉讓,應以表彰該受益權之受益證券為之。 第 38 條 |
受益證券之轉讓 第 39 條 |
1. 受益證券應為記名式,其轉讓並應以背書方式為之 2. 受益證券得採無實體發行 |
受益證券之請求權 第 41 條 |
1. 收益分配請求權- 5 年 2. 其他給付請求權- 15 年 |
受益證券喪失 |
受益證券喪失時,受益人得為公示催告之聲請。第 42 條 |
8. 不動產投資信託與不動產資產信託之稅務處理
免徵證券交易稅 | ||||
依本條例規定發行或交付之受益證券,其買賣或經受託機構依信託契約之約定收回者,免徵證券交易 稅。第 49 條 |
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分配之信託利益 | ||||
1. 分配之信託利益按利息所得課稅 第 50 條 2. 受託機構為扣繳義務人,採 10%分離課稅 第 50 條 (1) 扣繳率按分配額扣取百分之十。各類所得扣繳率標準 第 2 條 (2) 營利事業因持受益證券,由受託機構分配之利息所得,應全額認屬該營利事業之所得 |
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信託財產為不動產之稅負 | ||||
1. 信託財產為建築物-得耐用年數延長二分之一計算每年之折舊費用 第 53 條 2. 信託財產為土地時 (1) 地價稅 第 51 條 A. 信託關係存續中,以受託機構為納稅義務人 B. 其應納稅額之計算,就該信託計畫在同一直轄市或縣(市)轄區內之所有信託土地合併計算
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